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[摘要] 本文采用非均衡分析法，對我國房地產市場供求非均衡狀態進行定量判斷和定性描述，并結合我國宏觀經濟背景尋找非均衡的原因，給出政府宏觀調控的政策建議，以使非均衡程度減到最小，實現非均衡條件下資源的優化配置。

[關鍵詞]   房地產市場；非均衡；供求；宏觀管理

一、國內外有關房地產經濟及其非均衡的研究

國外不少學者運用均衡和非均衡模式對房地產市場進行了研究。歌德伯格等（1984）從單一的市場均衡模式、存量——流量模式、蛛網滯后調節模式、閑置與過度需求模式的幾個方面研究了土地市場均衡與供求機制。J.M.Clapp （1996）運用房地產市場均衡四象限模型揭示了寫字樓市場的供求均衡及失衡的情形；R.Arnott 等（1999）建立了與房屋質量有關的供求均衡模型；J.R.Kninght （1994）、T.H.Paark（1996）研究了房地產市場中價格信號的作用，他們認為價格主要反映賣者的信號，而買者的信號滯后。M.Weatherhead （1997）分析了房地產市場的租售平衡；R.M.Braid （2000）分析了租賃市場的長期均衡。Burns和Grebler 在1997年出版的名著《國家住房論》中提出了四種類型的非均衡來解釋住房問題。他們用的“非均衡”并非經濟學通常所指的供應與需求之間的不一致，而是指住宅數量與所謂“需要”的不一致。從這個意義上說，合適住房的短缺是絕對存在的，并且在短期內是價格機制無法調節的[1]。因此，在一個社會中，總存在一部分人沒有滿意的住房甚至沒有住房。

    國內學者黃鐘蘇（1997）較早運用非均衡的理論和方法研究了中國房地產市場的非均衡問題，他認為“短邊”約束是中國房產市場運作遲緩的癥結所在，提出了非均衡條件下房地產市場宏觀調控的必要性；王宏（1997）將非均衡理論引入我國房地產金融市場的分析中，在對房地產金融市場非均衡性判定基礎上，提出我國房地產金融市場目標模式的現實選擇，建立了我國房地產金融市場目標模式所要達到的整體目標；卞志村（1998）用非均衡理論和觀點分析了我國房地產金融體系，認為房地產金融主體缺乏活力，體系不健全是房地產金融非均衡的主要制度原因。他采用非均衡的分析方法，在對我國房地產金融體系非均衡狀況判斷分析的基礎上，提出完善房地產金融體系的具體措施。

二、對相關研究的簡單評述

   從國內外對房地產市場的研究成果可以看出國外在相關方面的理論比較成熟；相比之下，國內的相關理論比較零散，不成體系，特別是結合我國宏觀經濟現狀對房地產非均衡狀態的定量分析方面缺乏重視，在宏觀調控的手段、警戒線設置等方面還缺乏定量的研究。更關鍵的是國內一些學者對非均衡的含義并不清楚。而真正用非均衡理論和方法研究中國房地產市場的少數文獻中，基本上都是以描述和定性分析為主。在實踐方面，我們可以借鑒國外比較成熟的理論來指導我國房地產市場的發展和完善，使房地產市場非均衡程度減到最小，實現非均衡條件下資源的優化配置。

三、雙曲線型非均衡模型介紹

我們在對我國房地產（商品房）市場均衡狀態進行實證時采用的是雙曲線型聚合方程，因為我們認為該模型能更準確地擬合我國的具有典型市場聚合效應的房地產市場。

雙曲線型聚合方程是由Burkett 于1998年提出的一種交易函數形式，它適合于存在聚合效應的市場的擬合運算。Burkett假設有一種商品市場有眾多的微觀市場組成，其中大多數微觀市場最初存在不同程度的過度供給，當對這些微觀市場同時連續單調地增加商品需求時，過度供給總量（S-Q）/S 會減弱，相對的過度需求總量（D-Q）/D 會增加。這種此消彼長的變化即（S-Q）/S 對（D-Q）/D的曲線近似于等軸雙曲線，用公式表示為[2]：

[(D-Q)/D]*[(S-Q)/S]= r² 

式中D 表示市場需求量，S表示市場供給量， r 表示微觀市場的聚合程度。

解以上方程，可得：

  Q=1/2 *（D+S）- 1/2 * ((D-S)²+4*r²*D*S)^1/2

對于任意的r ,由上式得：

Q < min ( D ,S ) ,且lim Q = min ( D,S )^r—>0 

 r=0時，Q= min(D,S)

在分析我國房地產市場的非均衡度過程中采用該雙曲線型方程，作為房地產交易量方程，聯合房地產有效需求方程和有效供給方程，組成聯立方程線性計量經濟模型：

D = a₀ * GDP + a₁* P + a_{2 +} m₁    

S = b₀ * I + b₁ * P + b₂ + m₂

Q= MIN ( D , S ) (假設市場摩擦系數為0)

其中，D為房產需求量，S為房產供給量，GDP為國內生產總值，P為銷售價格，I為商品房投資，a、b為參數系數，m為隨機誤差項。